LTV и инструкция 329: ограничения финансирования в Израиле
LTV и инструкция 329: ограничения финансирования в Израиле
LTV (Loan to Value) — это отношение суммы ипотеки к стоимости квартиры. Именно этот показатель определяет, какой первоначальный взнос вам придётся внести из собственных средств.
Банк Израиля через инструкцию (ораат нихуль такин) ограничивает максимальный процент финансирования. Эти ограничения обязательны для всех банков и кредитных учреждений страны. Их цель — снизить риски для банковской системы и защитить заёмщиков от чрезмерной долговой нагрузки.
Три основных лимита LTV
В зависимости от статуса покупателя и типа недвижимости применяются разные предельные значения финансирования:
- До 75% — для покупателей единственного жилья (дира ехида), то есть тех, у кого нет другой квартиры в собственности.
- До 70% — для тех, кто покупает квартиру взамен имеющейся (мешапрей диюр), при условии продажи старого жилья в установленный срок.
- До 50% — для покупки инвестиционной квартиры (дира ленешкаа), когда у заёмщика уже есть жильё в собственности.
Соответственно, минимальный первоначальный взнос составляет 25%, 30% или 50% от стоимости квартиры в зависимости от вашей категории.
Как банк рассчитывает базу для LTV
Это ключевой момент, в котором ошибаются многие покупатели. Банк рассчитывает LTV не просто от цены в договоре, а от меньшей из двух величин: цены покупки по договору и оценки квартиры независимым оценщиком (шамай).
Если оценщик оценил квартиру ниже договорной цены, банк возьмёт за основу более низкую оценку. Это значит, что максимальная сумма ипотеки снизится, а вам придётся добавить больше собственных средств. Поэтому важно заранее закладывать запас в бюджете.
Типичные ошибки покупателей
- Рассчитывают первоначальный взнос только от договорной цены, не учитывая возможную более низкую оценку.
- Забывают о дополнительных расходах (налог на покупку, адвокат, страховки), которые нельзя финансировать ипотекой.
- Считают себя покупателями единственного жилья, имея долю в другой квартире — это переводит их в категорию 50%.
Практический пример
Покупатель приобретает первую квартиру за 2 000 000 ₪. Оценщик оценил её в 1 950 000 ₪. Банк рассчитает 75% от меньшей величины — то есть от 1 950 000 ₪. Максимальная ипотека составит около 1 462 500 ₪, а собственных средств понадобится не менее 537 500 ₪ плюс сопутствующие расходы.
Можно ли получить финансирование выше 75%?
Нет, лимит в 75% для единственного жилья установлен Банком Израиля и является обязательным для всех банков. Превысить его легальным путём невозможно.
Что делать, если оценка ниже цены покупки?
Придётся добавить разницу из собственных средств. Иногда есть смысл заказать повторную оценку у другого оценщика или пересмотреть условия сделки с продавцом.
Считается ли наследственная доля в квартире как второе жильё?
Да, владение долей в другой квартире обычно лишает вас статуса покупателя единственного жилья. Здесь много нюансов, и стоит проконсультироваться со специалистом.
Информация носит общий характер и не заменяет персональную консультацию. Правила финансирования регулируются Банком Израиля и могут обновляться. Специалисты FNG Finance Group помогут рассчитать ваш максимальный LTV и оптимальную структуру сделки. Свяжитесь с нами через WhatsApp.
